Ακίνητα: Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τους κανόνες της Εφορίας για να αποφύγουν περιπέτειες
Στο «μάτι» του φοροελεγκτικού μηχανισμού έχουν μπει τα ακίνητα με τους ελεγκτές της ΑΑΔΕ να ερευνούν 2.500 υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών με στόχο να αποκαλυφθούν παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας, ιδίως μετά την καθιέρωση του αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ στις γονικές παροχές.
Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται όσοι κυρίως μέσω τριγωνικών συναλλαγών προσπέρασαν τη φορολογική τους υποχρέωση με άλλοθι το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ που ισχύει από τον Οκτώβριο του 2021 για γονικές παροχές και δωρεές σε παιδιά και εγγόνια από γονείς και παππούδες.
Οι φορολογούμενοι που μεταβιβάζουν ακίνητα ή δωρίζουν χρήματα θα πρέπει να γνωρίζουν τους κανόνες της Εφορίας για να αποφύγουν περιπέτειες με τον φοροελεγκτικό μηχανισμό.
Ακίνητα: Όσα πρέπει να γνωρίζετε
Σύμφωνα με το imerisia.gr, οι φορολογούμενοι πριν ξεκινήσουν μια γονική παροχή ή δωρεά θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους τα εξής:
1. Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά γονικές παροχές και δωρεές οποιασδήποτε φύσεως περιουσίας (κινητής, ακίνητης, απαίτησης) με δωρεοδόχους μόνο τα πρόσωπα της α’ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Δηλαδή εξαιρούνται αδέρφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς. Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
2. Στις γονικές παροχές και δωρεές συνυπολογίζονται οι γονικές παροχές και δωρεές μεταξύ των ιδίων προσώπων που έχουν γίνει από την 1-10-2021 και ο φόρος υπολογίζεται μετά την αφαίρεση συνολικά (εφάπαξ) 800.000 ευρώ γι’ αυτές. Δηλαδή, το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ παρέχεται μία φορά, ανεξάρτητα αν αυτό συμπληρωθεί με μία ή περισσότερες γονικές παροχές ή δωρεές από 1-10-2021.
3. Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά, δηλαδή χρήματα από το στρώμα ή το σεντούκι κ.λπ., φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο.
4. Στις περιπτώσεις διαδοχικών δωρεών μεταξύ προσώπων της α’ κατηγορίας, με συνέπεια εν τέλει να λαμβάνει χώρα δωρεά μεταξύ προσώπων που δεν ανήκουν στην κατηγορία αυτή (π.χ. δωρεά από τέκνο σε γονέα και εν συνεχεία δωρεά από αυτόν τον γονέα σε άλλο τέκνο), η Εφορία διερευνά τις πραγματικές συνθήκες και τη σκοπιμότητα των δωρεών αυτών, καθώς και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ αυτών, για να διαπιστωθεί αν τίθεται θέμα καταστρατήγησης των ευνοϊκώνδιατάξεων. Στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται ότι ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην α’ κατηγορία δικαιούχων και ότι οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς τον σκοπό αυτό, τότε επιβάλλεται φόρος 20% χωρίς αφορολόγητο όριο. Κρίσιμο είναι το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει μεταξύ των διαδοχικών δωρεών. Εάν αυτό είναι σύντομο, ενδεικτικά όχι μεγαλύτερο των έξι μηνών, προκύπτει ισχυρή ένδειξη ότι, κατ’ αρχήν, οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς τον σκοπό αυτό και, εφόσον ο σκοπός καταστρατήγησης τεκμηριώνεται και από τα υπόλοιπα στοιχεία και πραγματικά περιστατικά, επιβάλλεται εις βάρος του τελευταίου (πραγματικού) δωρεοδόχου φόρος δωρεών, ως η δωρεά να είχε πραγματοποιηθεί απευθείας από τον πραγματικό δωρητή προς τον τελικό δικαιούχο αυτής.
5. Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ εφαρμόζεται και στην περίπτωση μεταφοράς χρηματικού ποσού από λογαριασμό του γονέα/δωρητή σε λογαριασμό του εργολάβου/κατασκευαστή/πωλητή ακινήτου, η οποία δύναται να γίνει και με έκδοση τραπεζικής επιταγής, για την καταβολή του τιμήματος αγοράς ακινήτου από το τέκνο/δωρεοδόχο.
6. Η δυνατότητα του γονέα/δωρητή να πραγματοποιήσει χρηματική γονική παροχή/δωρεά προς το τέκνο/δωρεοδόχο δεν ελέγχεται κατά το στάδιο της υποβολής της δήλωσης. Δηλαδή δεν υπάρχει υποχρέωση συνυποβολής δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος παρελθόντων ετών κ.λπ. Το πόθεν έσχες του δωρητή ερευνάται κατά τον έλεγχο της δήλωσης.
7. Σε περίπτωση μεταφοράς χρηματικού ποσού προς κοινό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου με τρίτο πρόσωπο, η αποδεδειγμένη «χρήση» του χρηματικού ποσού της γονικής παροχής/δωρεάς από το τέκνο/δωρεοδόχο και όχι από το τρίτο πρόσωπο αποτελεί αντικείμενο ελέγχου. Στην περίπτωση που αποδεικνύεται η «χρήση» του χρηματικού ποσού από το τρίτο πρόσωπο, επιβάλλεται φόρος δωρεάς.
Ακίνητα: Aνείσπρακτα ενοίκια – Πώς θα αποφύγετε τη φορολόγηση
Υψηλούς φόρους ακόμη και για ενοίκια που δεν έχουν εισπράξει κινδυνεύουν να πληρώσουν όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν λάβουν εγκαίρως τα μέτρα τους και δεν προχωρήσουν σε συγκεκριμένες ενέργειες.
Σημειώνεται ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από ενοίκια μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα, όπως για παράδειγμα είναι οι μισθωτοί και οι συνταξιούχοι προκειμένου να μην συνυπολογιστούν αυτά στο εισόδημά τους.
Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από νομικά πρόσωπα, δηλαδή από όσους ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα.
Σύμφωνα με το υφιστάμενο καθεστώς, οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα αλλά δεν εισπράττουν τα ενοίκια, θα πρέπει να ακολουθήσουν συγκεκριμένες διαδικασίες για να αποφύγουν την πληρωμή φόρων, ουσιαστικά για έσοδα που δεν είχαν ποτέ.
Ακίνητα: Οι προϋποθέσεις
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκαση μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή να έχει υπάρξει επιδίκαση μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της.
Επίσης, όσοι ιδιοκτήτες έχουν ανείσπρακτα ενοίκια θα πρέπει να καταθέσουν στην εφορία αντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί. Στην περίπτωση που δεν προσκομιστούν να απαιτούμενα δικαιολογητικά εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να δηλώσουν τα ανείσπρακτα μισθώματα αυτά μόνο με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Η Πράξη Διοικητικού Προσδιορισμού Φόρου, στην περίπτωση αυτή, εκδίδεται και κοινοποιείται στους φορολογούμενους από την εφορία.
Εάν όμως δεν υποβληθεί ούτε τροποποιητική δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια, τότε η εφορία θα προχωρήσει σε εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν το 2022 συμπληρώνονται στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης.
Στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδ. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια της περσινής χρονιάς, τα ποσά δηλώνονται στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2.
Επίσης, στην περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, σε αυτή την περίπτωση αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή.
Ακίνητα: Κλίμακες φορολόγησης
Σε αυτή την περίπτωση οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα δηλώσουν τα ανείσπρακτα ενοίκια κινδυνεύουν να πληρώσουν φόρο εισοδήματος για έσοδα από ενοίκια με φορολογικό συντελεστή από 15% έως 45%.
Αναλυτικότερα με βάση την ισχύουσα φορολογική κλίμακα το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές:
- 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος,
- 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ, και
- 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.
Αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων που εισπράττουν ενοίκια είναι να μειωθούν οι φορολογικοί συντελεστές και να αρθούν μεγάλες αδικίες, ειδικά για όσους έχουν εισοδήματα από ενοίκια από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρω.
